房地产ISO14000认证中环境因素的识别特别是重要环境因素是基础，房地产ISO14000认证体系的其它

管理要素都是围绕它们而开展管理活动的。
    房地产ISO14000认证在建立时如何有效、充分地识别、评价环境因素，在实施审核时如何审查组织

在这方面的成效，也是疑问最多、最难把握的地方。
   1、 环境因素识别的充分性
    房地产ISO14000认证企业往往对污染物排放关注多，对源头避免或减少污染物产生方面关注少。为

此，在设计程序、识别和评价环境因素时，应考虑产品及其包装设计、工艺设计、原材料选用、能源

资源消耗、运输仓储、有毒有害化学品使用、固体及液体废弃物管理、生产过程污染物产生排放、产

品使用、服务及废弃等环节中可能产生有害或有益环境影响的因素。充分领会产品生命周期分析法的

思想以及工艺过程分析法的思路。
  2、 异常状态下的重要环境因素
　 房地产ISO14000认证的一些企业在生产过程中产生了大量的污染物，但由于环保设备齐全先进，控

制手段得力，各种污染物最终均远低于适用排放标准得到排放。
     ISO14001标准"环境因素"定义及"4.3.1环境因素"条款中均要求确定现实具有或能够产生重大影

响的重要环境因素，即应充分考虑过去、现在、将来三种时态及正常、异常、紧急三种运行状态下发

生或可能发生重大环境影响的环境因素。针对上述案例，在制定及实施相关程序时可考虑将正常状态

下低于排放标准的污染物排放作为一般环境因素，但同时必须考虑环保设备发生故障时、定期维修时

、人为失误时、生产过程中超量产生污染物时等异常或紧急状态下可能产生的严重环境影响。最简单

的方式是对进入环保装置之前或生产装备排放口的污染物排放状态进行重要性评价。以上所述适用于

对可用强度、浓度、总量、速率、数量等方式实施限制的环境因素的评价，如污水排放、废气排放、

噪声等。
　　无论对于生产装置口还是环保装置口，应分别对具体污染因子进行评价。
    3、 废弃物、能源、有毒有害化学品等方面的重要环境因素
　　废弃物（或使用能源的装置或有毒有害化学品）在任何一个企业里一般都是种类繁多，在识别和

评价环境因素时，是分别逐一进行，还是作为一个问题统一提出，这也是一个值得探讨的问题。若从

有效实施环境管理出发，可做如下考虑：
　　a. 废弃物管理
　　1) 在识别环境因素时，全面具体地明确各种废弃物；
　　2) 有关废弃物处置、废弃物防治的法规不象污水噪声大气防治法规对污染物有量的限制，在某

种意义上，随意处置100kg或100吨废弃物并无本质区别。鉴此，一般地可将废弃物处置定义为一个重

要环境因素，具体实施控制时则必须将它们合理分类分别合法处置。
　　3) 关于废弃物削减，宜对各类废弃物产生量实施重要性评价，可将大于等于某一数值的废弃物

产生定义为重要环境因素， 并对它们实施改善和日常控制。
　　b. 能源管理、
　　1) 在识别环境因素时，全面具体地确定各类消耗能源的设施、装备及活动。
　　2) 将"能源消耗"整体地定义为重要环境因素，并实施日常管理和控制。
　　3) 同时对各种装置的单台或单类的能源消耗进行重要性评价，将"大于等于某一数值的装置的能

源消耗"定义为重要环境因素。
　　4) 资源、材料消耗可与能源消耗同样对待。
　　c. 有毒有害化学品管理
　　1) 识别环境因素时，应全面具体地明确使用的各种有毒有害化学品。
　　2) 定义"有毒有害化学品的运输、储存、使用过程中可能的火灾、水灾、泄露事故等紧急状况"

为重要环境因素，制定应急方案和日常管理程序。
　　3) 对各种物品的使用量进行评价，定义"大于等于某数值的有毒有害化学品使用"为重要环境因

素，考虑替代或削减使用量的改善方案。
　　4) "含臭氧层破坏物质（ODS物质）如哈龙1211灭火器、R12等为制冷剂的空调系统、含多氯联苯

变压器等的使用"均应定义为重要环境因素，加强装置维护管理，并着手研究和寻找替代。