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房地产iso9000认证的重点
房地产iso9000认证围绕房地产开发企业经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督和检查来进行。因此 ，房地产iso9000认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。当然，这种经营和
服务质量的管理都会间接地作用到实物产品的质量中去，最终体现和反映给顾客。
房地产开发企业的内部行为和活动过程
房地产开发企业提供给顾客的是房产品，其质量是决定企业命运的灵魂，也是企业管理和贯标认证的最终目标
。从表面看，房地产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计
和施工工艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管
理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对最终产品进行的多道验收（竣工验收、
交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的房产品实体质量进
行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施工工艺，提高了房产品实物
质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产品实物质量的形成过程也不会成为房
地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。
不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和预防措施要素，都是针对企业的内部过程和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的
形式实现：通过采购合同完成与承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾
客之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内
部过程之外完成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。
企业监督管理行为属于采购的范畴
房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量验收检查的权
利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了分承包有完成施工作业
、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执行过程对房地产开发企业来讲是
一种采购过程。
ISO9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检查就属于这种采
购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对复杂、特殊和重要。房地
产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采购产品质量的确认和验证行为，与
一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。
因此，房地产开发企业贯标认证时，应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要
素。
根据监理合同完成
对监理方所提供服务的采购
当房地产开发企业的工程技术人员力量比较薄弱，或者法律规定实行强制监理的项目，必须委托监理方完成部
分采购或采购验证工作。在这种情况下，监理方与房地产开发企业签订监理委托合同，规定由房地产开发企业
支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。
监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监理委托合同采
购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的采购及采购验证工作转
化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对房产品的采购验证责任，绝大部
分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方
所提供服务的采购控制。
提高开发经营的服务质量
房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营服务的根本性
质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作过程，如地质勘测委托
、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物业管理委托等。随着房地产市场
的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业机构来完成。因此，房地产开发企业的贯
标认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的控制，达到间接控制实物产品质量的
最终目的，更好地为顾客服务。
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