(一)文件和资料管理
　　房地产ISO9001认证要形成质量体系文件：如质量手册、程序文件、审核报告等文件外，工程建

设系统还要遵循很多国家、政府管理性法规;技术性施工及验收规范/质量检验评定标准;各种施工操

作规程等形成和证实文件所依据引用的资料。
　　一项工程还有设计施工图，涉及的文件和资料种类很多，这些不同的文件和资料，往往由不同部

门分别控制和管理，因此，应先明确其分类和管理的职责和权限。
　　1.工程建设部门文件和资料的分类
　　a)按内、外部分 ：ISO9001质量管理体系标准的4.5 文件和资料包括外来文件，如标准和顾客提

供的图样。对此，工程建设部门更加突出。
　　2)根据工程特点分类
　　a) 设计图纸类：我国工程建设体制设计与施工分开，工程建设企业没资质进行设计，以避免迁

就施工降低设计标准，同时也容易发现和完善设计存在的问题。每项工程由建设单位(业主)委托设计

单位设计后，将图纸提交施工企业。其图纸数量较多，施工图有总平面图、建筑图、结构图等;从专

业分有土建(基础、主体、门窗、装饰等)、安装(电气、水卫、暖通、电梯)，一项工程的设计图可几

百张甚至上千张，对其控制更显重要。
　　b)建设法规类：《中华人民共和国建筑法》为国家建筑母法。国务院及其职能部制定配套法规有

：建筑许可证方面法规;发包承包方面法规;工程建设监理、监督方面法规;建筑安全生产法规;质量管

理法规等。
　　c)技术类范围：施工验收规范/质量检验评定标准/施工操作规程;如GBJ200/GB50200系列施工及

验收规范;GBJ300系列质量检验和评审标准。
　　2.文件和资料的批准和发布
　　文件和资料控制的目的在于：有关场所都能得到有效版本，及时撤出失效和作废的文件和资料，

确保防止误用。
　　1)工程建设部门涉及的法律、法规较多，而这些管理性的法规会修订。尤其是1997年11月1日公

布的《中华人民共和国建筑法》，它是工程建设方面的母法。《建筑法》中“第八十一条本法关于施

工许可、建筑施工企业资质量审查和建筑工程发包、承包、禁止转包，以及建筑工程监理、建筑工程

安全和质量管理的规定，适用于其他专业建筑工程的建筑活动，具体办法由国务院规定，这些原来已

有法规，国务院将会根据《建筑法》的精神，进行修订，由于其量大、面广，修订工作量大时间自然

会较长，各单位应密切注意使用有效版本。
　　2)技术性的法规：如本文提到的GBJ300-88系列《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GB50200

系列/GBJ200-83等《□□工程施工及验收规范》和各种施工操作规程，会随管理性法规的修订而修订

。
　　3)施工操作规程，是规范的具体化自然随着技术性规范而修订。各工程建设单位的技术部门/资

料室应对管理性的建设法规、技术性的施工及验收规范、操作性的规程，列出清单，并随时将修订传

递到各有关场所。
　　4) 施工图纸，以一幢楼房为例，它由建筑图、结构图和专业图(水、电、暖通、电梯等)等组成

，由多个设计室分别设计，它们之间的配套难以十分完善，传统的做法要进行图纸交底、图纸会审以

发现问题及时解决。在施工过程中业主/监理，也会提出变更设计的要求，应利用贯标文件和资料控

制的要求，加强管理。
　　3. 文件和资料的更改
　　标准要求文件和资料的更改应由文件的原审批部门进行审批，否则由其他部门更改的，他应获得

审批所需依据的有关背景资料。一些素质差的单位/业主要求随便加层，增加装饰，破坏原来的结构

，造成工程质量事故的屡见不鲜，施工单位应注意控制文件和资料的更改，提醒业主，尤其是涉及结

构方面的设计图不能随意变更设计，以免造成工程质量事故。
　　(二)采购
　　房地产开发企业项目由建筑(土建)和安装(设备)两大部分组成。组成建筑产品的材料，一般占整

个工程造价70%，其数量较大、品种多。土建方面有：钢筋、水泥、沙石、木料、砖石和砼砌块、防

水材料、钢铝合金构件、玻璃、油漆、涂料、小五金等;设备安装方面有：金属/塑料管道、电缆/电

线、配电箱、卫生设备、闸阀、仪表(电表、水表、煤气表等)、灯饰等。并由于生产厂/供应商品不

同。从内部说，土建和安装管理和施工人员不同，材料管理人员应有分工。以及相对于工业产品来说

，工程有分承包问题，有包工包料的工程分承包;包工不包料的劳务分承包。一个程序难以概括描述

。因此，采购要素宜建立：土建材料采购程序;设备采购程序和工程分承包程序。
　　(三)过程控制
　　过程控制是质量体系中的核心要素，它与多个要素密切相关，不合格品的产生、纠正和预防措施

、过程检验和最终检验也是在过程中进行。控制施工过程要执行法规/规范，施工过程要执行法规/规

范。《中华人民共和国建筑法》为母法及其配套法规，施工技术规范，这些都在修订，以及施工过程

中经常会改变设计，要特别注意有关场合应得到有效的版本。
　　工程是大件的一品性特殊的产品，由六个土建分部，四个设备安装分部组成，各分部中又有分项

工程，砼方面有几个单独规范(GB50204/GB50164/GBJ107)砖石工程在几个分部(基础/主体等)都涉及

，施工过程又涉及生产计划安排、进度统计，施工中的安全生产和文明施工也是重要的事项，建设行

政主管部对些特别强调和监督检查。
　　由于工程建设内容多，用一个过程控制程序难以覆盖，我们认为除要有一个统一的共性的程序外

，对10个分部最好要有10个程序。又如钢筋砼、砖石结构有单独通用的施工验收规范，涉及多个分部

工程应单独编程序，安全生产和文明施工在工程建设中特别重要，单独编程序，以未达到“安全、适

宜的工作环境”。
　　对各个分部编制程序，也便于使应引用的文件/规范和应提供的记录列出目录，从而更加明确。
　　(四)检验和试验
　　按ISO9001质量管理体系标准，检验和试验包括进货检验、过程检验和试验、最终检验和试验。
　　前已阐述工程建设系统使用的原材料、设备数量大、类型多，10个分部工程又由多个生产班组进

行施工控制，根据工程的特点：
　　a)进货检验和试验，对象主要是原材料(水泥、钢材、木沙石料等)设备(电气、水工等)执行部门

是采购部门，试验室配合检验和试验，控制“未经检验或未经验证合格的产品不投入使用或加工”，

出现不合格品应退货拒收。
　　b)过程、最终检验和试验，对象主要是工序(各分项、分部工程)和最终产品其执行部门是工程项

目经理部，由公司工程/技术部门进行检查管理。除滞后性的沙浆、砼试块由试验室按28天标准龄期

进行试验外，工序过程中各分项工程(模板、钢筋、砼、砌砖、砌石、门窗制作/安装、玻璃、油漆管

道安装、设备安装等)是按“三检制”由施工班组和专职质检人员检查，用分项/分部质量检验评定表

进行质量评定，隐蔽工程除自检外，建设/监理单位，甚至设计院(如对地基础)进行复查，建设行政

主管部门(建委)的建设工程质量监督站抽查，出现不合格是进行返工返修或让步接受。
　　最终检验和试验，其质量评定除施工单位自评，建设/监理复查外最终质量等级要由建设工程质

量监督站核定为准。
　　
　　(五)不合格品的控制
　　房地产开发质量事故(不合格品)会造成巨大财产损失和人员伤亡事故，房屋质量事故分级评审和

处置，重大的方案处理。因此对工程不合格品的处理，首先要界定不合格品的等级分类(一般的/严重

的/重大的不合格)不同的分类界定不同的评审和处理权限。
　　(六)搬运、贮存、防护和交付
　　工程建设土建材料比较笨重又大宗，其搬运和贮存方面尤其是水泥钢材应加强控制，工地上经常

可发现水泥破包、地面返潮、堆包过高，没有采取先进先去，水泥过期结硬影响质量，钢筋露天堆放

锈蚀。建筑产品一般不涉及包装。建筑产品交付前应注意防护，有的现场管理不善，刚安装卫生器具

就有人“埋地雷”，抹灰的剩余沙浆倒入下水道，使下水道堵塞，粉刷涂料后的墙面踩上脚印，乱写

乱涂，这些不良行为应逐重控制。
　　(七)服务
　　根据“标准”要先弄清什么是“在规定有服务要求的情况下”.
　　首先，应是国家和地方政府的法规，如《中华人民共和国建筑法》 “第六十二条
　　建筑工程实行质量是保修制度”;建设部《工程项目施工质量管理责任制》竣工服务承诺制度;地

方建设行政主管部门有关规定等执行。
　　其次，还有业主要求或合同规定的服务要求。
　　服务要素还要求“对服务的实施、验证和报告的形成文件的程序”。①服务实施：应按上述“规

定有服务要求”执行;②服务的验证：一方面可用《工程质量处理验证书》中“用户对维修质量的意

见为依据;另一方面用《工程质量处理确认书》施工单位的内部检查评定;③服务报告：应定期总结回

访维修服务报告，提供到管理评审，以进行质量改进。
　　为了更好地进行服务，除政府规定的维修责任期内，要切实做好维修工作外，非责任期内的维修

，也应与业主/使用单位协商为其服务。
　　服务不只是事后的维修服务，事前在招投标合同评审时可采取一标二书，即投标时根据标准，按

“合同评审”评定自己满足标书要求的能力;中标后就业主的标书;设计图纸提供建议，使其更加完善

。
　　(八)统计技术
　　统计质量管理阶段不明显，比较薄弱。在推行全面质量管理(TQC)时进行“补课”，工程建设系

统更是如此。
　　标准在确定需求中“对确定、控制和验证过程能力以及产品特性所需的统计技术”其中有三个及

物动词、二个直接宾语组合成六个方面的需求。
　　工程建设系统的统计技术，首先应对规范有要求的，如(GBJ107-87)《混凝土强度检验评定标准

》(GB5024-92)《混凝土结构工程施工及验收规范》按数理统计评定砼质量等级。其他如：
　　a) 产品进货检验方面：进货检验和试验，可应用抽样检验并可对检测数据应用排列图、因果分

析和对策措施等统计技术。
　　b) 过程控制方面：对分项、分部工程按抽样检查数据可运用排列图、直方图、控制图、因果分

析和对策措施等统计技术。