物业ISO14000认证要达到真正的好效果，必须从技术和管理上下功夫，舍得投入。才能真正见成效。物业ISO14000认证的技术要求主要体现在以下
4.绿色物业管理技术要点

4.1 节能

4.1.1 管理节能

1、加强能源分类计量管理

有条件的物业管理企业应建立能源管理系统（EMS，Energy Management System），将物业的用电、用水、蒸汽、燃料等能源用量进行分类计量，集中处理，从而实现系统的优化控制，最大限度地提高能源利用效率。

暂不具备条件的，应通过分类计量表计，定时统计重点能耗系统（电梯、照明、中央空调系统等）的用电参数，及时分析和比较，制定合理有效的节能目标。

2、加强能源统计管理

（1）认真做好能源消耗的原始记录、建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案，建立能耗台账；

（2）制成各种形式的统计报表和曲线图；

（3）分析能耗的使用趋势，进行能耗的纵向和横向比较；

3、加强能源消耗定额管理

（1）定期报送能耗定额考核情况；

（2）用能部门发生超定额耗能时应认真分析超耗原因，寻求解决的办法；

（3）在保证服务质量的前提下重新订立相应的节能降耗指标和管理办法。

4、改进过程控制，实现精细化管理

（1）制定合理的设备运行方案，特别是三大耗能系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度，严格执行；

（2）严格执行巡回检查制度。在办公及公共场所通过文字提示及安装感应开关，做到人走灯灭，杜绝长明灯问题；监督不再使用的电器设备电源是否关闭。

（3）根据天气变化和业主需求，及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停。

（4）制定严格、规范、安全的用电节电管理制度。对临时用电（如施工用电），实行申报审批制度。

5、建立节能激励机制。如奖金激励、目标激励、赏识激励和惩罚激励等。

6、在有条件的物业项目中，采用“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。

4.1.2 技术节能

1、优先采购列入国家节能产品目录，或者政府采购名录和环境标志产品，不得采购国家明令淘汰的用能产品、设备。

2、可在大型的公共建筑、写字楼安装能耗监测系统。按照GB-T16664-1996《企业供配电系统节能监测办法》的要求，定期完成以下供配电系统节能监测项目：

（1）日负荷率；

（2）变压器负载系数；

（3）线损率；

（4）功率因数。

3、对既有建筑进行维修改造之时，应当严格执行国家有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准。在节能改造之时，应当进行能源审计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。

4、推广可再生能源技术

（1）推广家庭式太阳能热水器和集中式太阳能集热系统，用以供应生活、生产用热水。

（2）推广使用光伏发电装置。使用太阳能电池装置提供路灯、庭院灯、地下停车场等照明灯具和标识灯箱的电力，以及解决部分园林水泵电力。

（3）充分使用自然采光。使用光传导装置提供停车场和楼道厅堂的日间照明。

（4）推广空气源热泵技术。使用空气源热泵技术结合太阳能光热技术提供生活、生产用热水。

（5）利用风能资源。有条件的可以使用小型风力发电装置提供电力补充。

5、推广节能技术

（1）采用变频变流量调节技术，根据实际所需冷(热)量控制中央空调系统冷(热)量的输出，使输送能耗随流量的增减而增减。

（2）条件成熟的，可采用蓄冷空调技术，配合错峰用电政策，降低空调系统运行能耗。

（3）采用冷凝水循环技术，将用户端风机的热交换盘管所产生的冷凝水通过回收管路重新泵入冷却塔水循环管路，温度较低的冷凝水可有效降低冷却塔水的温度，从而降低冷却塔热交换机功率，减少电耗、节约水资源。

（4）采用冷水机组水冷管壳式冷凝器胶球自动在线清洗装置。使冷水机组冷凝器内壁始终处于洁净状态，端差（冷媒的冷凝温度与冷却水的出水温度差）接近新机值，降低冷水机组冷凝温度，保证冷水机组的运行效率始终接近新机，节约能源，减少化学水处理药剂使用量，保护环境。

4.1.3行为引导

1、引导业主尽可能采用最节能环保的方式进行房屋装修，避免破坏性和重复性装修。

2、建议业主使用节能灯具和2级以上能效比标识的节能家电。

4.2节水

4.2.1水循环利用

1、建立中水系统。收集较洁净的污水（如厨房排水、洗澡水、游泳池水等）、并经过污水处理程序后形成达标中水，用于冲厕所、冲洗路面、浇灌植物、洗车等用途。

2、购买中水。向周边有中水供应的物业购买中水替代部分洁净水。

3、收集雨水。修建相关设施积攒雨水用于浇灌花木、冲洗路面污垢等。

4、对空调冷凝水或其它蒸汽设施冷凝水进行回收利用。

4.2.2用水设施

1、运用新型的管道材料，如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等代替易损坏的铸铁水管及镀锌钢管产品。

2、公共区域可使用感应式水龙头、感应冲水系统等节水用具。

3、对水景景观采取节水措施，如限时开放喷泉，利用中水、雨水等措施。

4、在日常的管道设施等维护过程中对输水管道、阀门及各类附件进行监测和定期检查，及时发现问题并进行维修、保养，尽量减少跑、冒、滴、漏等现象。

5、如给水配件出现超压出流现象，可对给水系统进行合理分区，或采用水箱、减压阀、减压孔板或节流塞等措施进行改造。

6、设法减少集中热水供应系统在设备开启后，因水温不足而排弃的冷水，如设置回流装置等合理的水循环方式。

4.2.3行为引导

1、推广使用节水器具，提倡业主安装和使用节水马桶、节水龙头、节水花洒等节水器具。

2、建议业主对日常生活用水进行多重利用，如采用梯级用水、循环用水等方式，提用水效率。

4.3垃圾处理

4.3.1管理要点

1、与建设、城管、环保、卫生、交通以及街道、社区居委会、社区工作站等相关部门协作，共同做好垃圾处理相关工作。

2、垃圾集中收集、转运、处理设施和场所建设应当符合国家和地方有关标准，具备密闭、节能、渗沥液处理、防臭、防渗、防尘、防噪声等污染防控措施，防止二次污染。

3、对从事垃圾处理的作业人员应进行劳动安全保护专业培训；为作业人员配备必要的劳动防护用品，制订防尘、防毒、防辐射等防止职业危害的措施，保障工作人员的长期职业健康。

4.3.2技术要点

1、逐步提高生活垃圾机械化收运水平，鼓励采用压缩式方式收集和运输生活垃圾。

2、垃圾收集分为室外容器内垃圾的收集和室内（各楼层内）垃圾收集两种方式。收集的时间和频率应依照项目及垃圾特性制定，以避免影响客户生产生活和感受。避免隔夜垃圾发酵，室外收集一般一日两次，分类收集，分类存放。

3、对丢弃的家具、电器、玻璃、塑料、纸材、衣物、被褥等物品分类存放，按特性进入资源循环系统。

4、对医疗废物、传染性污染源、废弃电器电子产品，以及废电池、废日光灯管、废水银温度计、过期药品等有害危险废物的处理，应当遵守国家和地方的相关法律法规。

5、倡导通过生物处理方式处理可降解有机垃圾，如分类收集的厨余垃圾和绿化垃圾等。采用生物处理技术，应严格控制生物处理过程中产生的臭气，并妥善处置生物处理产生的污水和残渣。

6、对餐饮业经营者或批量提供餐饮服务的单位未将厨余垃圾利用而直接排放的行为，应予以制止，或向政府行政执法部门报告。

4.3.3行为引导

1、垃圾投放容器应有明确标识，表明垃圾的类别。

2、做好垃圾分类知识的宣传和培训工作，促进居民养成正确的垃圾处理习惯，按照规定分类投放垃圾。

3、鼓励、引导单位和个人在生产生活中，采购可以重复使用的商品，使用再生纸及其制品，使用环保可降解的垃圾袋，尽量杜绝使用一次性的餐盒、筷子、水杯等用品；倡导社会公众在各类餐饮服务单位就餐时，适量点餐、避免浪费，减少厨余垃圾。

4.4环境绿化

4.4.1绿化管理

1、物业管理在前期介入时，应对绿化规划提出建议。

2、应收集物业区域内绿化植物的完整资料，包括植物的种类、数量、习性、特征，了解土壤的成份，以制定科学的绿化管养方案。

3、应加强监管，确保绿地内无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉拴刻画等现象，绿地内无停放自行车、机动车，没有在草地上踢球等损害花草树木的行为。

4、加强对绿化设施的维护，设施如有损坏，要及时修补或更换。对人为破坏设施的行为要加以制止。

5、合理安排绿化养护作业时间，尽量减轻对业主、住户的影响。

4.4.2绿化养护

1、干枯枝叶要及时剪除，避免脱落造成意外伤害。剪口要平，不能留有树钉。

2、紧靠窗户或阳台的粗壮树木应及时迁移，避免被用作攀爬物而增加偷盗风险。考虑住户对通风、采光、日照的需求，对于茂盛的枝干要及时修剪。

3、绿化灌溉尽量采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式。

4、以生态肥为主，合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。保护园林卫生，不施用散发臭味的肥料。

5、病虫害防治

（1）生物防治。尽量采用生物防治，减少对环境的污染。应保护和利用害虫的天敌，创造有利于其生存发展的环境条件。

（2）物理防治。可采用饵料诱杀、灯光诱杀、人工捕捉、挖蛹或虫、采摘卵块虫包、刷除虫或卵、刺杀蛀干害虫、摘除病叶病梢、刮除病斑、结合修剪剪除病虫枝等方法。

（3）化学防治。应选用高效、低毒、无污染、对天敌较安全的药剂。药物、用量及对环境的影响，要符合环境保护相关法规和标准的要求。

a)用化学方法防治时要考虑人流密度、小孩、宠物的接触危险，水源的污染和常规方案的可行性等，用药时，应提前知会客户，让客户回避。

b)用化学方法防治时，作业人员应注意自身和环境的安全，并严格按照安全使用农药的有关规定进行安全防护。

6、人为原因在绿地踩出的路面，如因设计欠缺导致人行不便的，可在踩出的路面上铺设石块，形成园林路，既方便业主，又美化环境。

7、归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，不过夜，不焚烧。

8、台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。

4.4.3行为引导

1、在绿地内安装警示标识，提示业主、住户注意安全，爱护绿化植物和绿化设施。

2、定期组织业主、住户参加种树、浇水、除草等活动，增强业主、住户爱护绿化的意识。

4.5污染防治

4.5.1管理要点

1、在签订物业服务合同和业主公约时，应写入物业服务区域内污染防治相关内容。

2、对服务区域进行环境情况评估，对重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。

3、设置专人进行环境监测和评估，定期对服务区域内重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。

4、与具备相应资质的公司签订固体废弃物收集、清运协议，对服务区域内固体废弃物进行规范管理。

5、详细了解该物业附近的城市规划，特别是城市地下污水管道系统的规划。

4.5.2技术要点

1、水污染防治

（1）要求业主在装修施工过程中不要将污水与雨水、空调冷凝水的排水管道混接。

（2）二次供水设施的蓄水池口应加盖加锁，上面不得堆放杂物、栽种花草、晾晒衣物，水池周围30米内不准堆放有毒有害物品、修建厕所、饲养禽畜等，并要对二次供水的蓄水池定期的清洗、消毒，建立健全清洗、消毒档案，保证水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB-5749-2006）。

（3）建立健全泳池的管理操作规程，按照泳池的相关水质标准每天检查泳池泵、过滤沙缸的运转情况，定期进行泳池水质的PH值、余氯值检测，以保证泳池的水质符合要求。

（4）建议开发建设单位设计和使用污水与雨水、空调冷凝水分流系统。

2、大气污染防治

（1）物业管理区域内建筑施工与装修垃圾应进行集中堆放，并采取经常洒水、篷布覆盖等措施防止尘土飞扬。

（2）定期对中央空调冷却水系统、管网进行清洗。

（3）对管理区域内餐饮场所进行管理，餐厅排放的油烟废气要通过吸油过滤后方可排放，禁止直接排放到空气中。

（4）按规定巡查装修户，并现场对产生大量扬尘和有害气体的现象予以制止和纠正。

（5）在维修、养护中央空调过程中，规范操作，减少消耗臭氧层物质的泄漏。

    3、噪音污染防治

（1）阻止在生活区域内设立产生噪声污染的生产、经营项目。

（2）对管理区域内的休闲娱乐场所开放时间进行控制，严格按照规定的开放时间进行。

（3）加强交通噪音的防治和停车场的管理，合理设置各类交通、提醒标识，合理规划停车位，在停车场的周围建立一定宽度的绿化带，减少噪音对工作、生活区域的影响。

（4）限制管理区域内施工使用的机械和施工的时间和周期，以减少噪音对所管区域居民生活和工作的影响。

4、固体废弃物污染防治

（1）对各种垃圾进行分类处理，并做到及时清运，防止垃圾飞散与腐坏变质造成气体和液体污染。

（2）垃圾在外运的途中应采取有效的密闭和覆盖措施，避免洒落在地面上，造成二次污染。

（3）污水处理设施产生的污泥经浓缩、脱水后及时外运，禁止在小区内堆放，避免污水散发出的异味及有害气体造成小区环境的污染。

5、光污染防治

（1）建立太阳能的安装审批、监督制度，合理的规划太阳能的安装位置，保证安装后不会由于反光问题影响其他物业使用人正常的工作和生活。

（2）对商业物业的灯箱广告招牌进行管理，应按照相关的城市管理规范，保证灯箱开启时的光亮，不会影响他人正常的学习和休息。

（3）物业管理区域内尽量少用或不用大功率的射灯和霓虹灯。

（4）受周边已建成的建筑物玻璃幕墙定向反射光影响的，可建议在玻璃上张贴反射膜，以降低反射光的影响。