物业ISO14000认证在物业公司积极推行,是ISO14000国际标准所倡导的

环境管理，预防污染，节能降耗的宗旨， 物业ISO14000认证已成为一种趋势，具

有积极的意义。
      
        一、物业公司存在的环境问题
                                
        物业以幽雅舒适的环境、高水准的服务一直是人业主们休闲、娱乐的重要场所。然而，物业公司在为客人尽可能多的创造舒适生活条件和娱乐空间的同时，也带来了环境污染、能源消耗、资源浪费等问题。
                                
        物业公司是各种污染物排放的污染源，使用的燃煤、燃油锅炉向大气层排

放大量的烟尘、二氧化硫、氮氧化合物和二氧化碳。餐饮、洗涤活动排放大量生活

污水。
        同时，物业公司消耗大量的水、电、和燃料，是能源消耗大户，物业公司

消耗的能源费用占物业公司营业收入的比率接近20%，物业公司单位建筑面积的年

用电量是一般城市居民住宅楼用电量的10倍之多，人均日耗水量也是城市居民的5

倍多。
      
         物业ISO14000认证过程也就是对物业公司的污染排放进行控制和预防，

建立合理的管理方式并鼓励清洁生产，进行节能降耗的过程。
                               
        二、 物业ISO14000认证实施的意义
   
                                
        1. 物业ISO14000认证能够降低经营成本
                                
         物业ISO14000认证，全面分析物业公司提供的服务、活动中的环境因素

和能资源高消耗处，制定改善方案，进行设备改造，提高设备的运行效率，节能降

耗。而有些改善工作并不需要投入大量的设备和资金，建立科学的管理方式，培训

和教育员工，使他们意识到节约能源的重要性，并积极参与环境保护的工作中。据

统计，此项工作，可以使物业公司的能耗降低10-15%，例如：
                                
        节约用电。空调系统的用电量会占物业公司总电能消耗的50%，减少空调

的用电消耗，会给物业公司带来明显的经济效益。通过对空调进行设备控制，加强

日常的维护保养、监测和校准，确保制冷机组最佳的运行状态。照明系统用电一般

占总用电量的30%，减少照明用电消耗不但节约照明自身用电，而且也减少空调系

统的负荷。通过使用高效节能灯，随手关掉不需要的电灯，或在确保照明效果满足

客人所需的视觉舒适亮度下减少超额瓦数等多种方法，也可节省用电消耗。重新设

计规划物业公司的内部管理规定，从一些管理细节上进行节约用电。例如：改变原

有的生活习惯，不要将酒店的室内温度降至太底，例如夏季推荐温度为24度，冬季

推荐21度。在夏季减少热量渗透，冬季减少热量损失，在打扫房间时重新设定房间

温度，关闭/打开窗帘以减少/增加阳光的方式，降低夏季对空调，冬季对取暖的需

求，最终实现节能降耗。在入住率降低时，考虑关闭整个楼层，关闭整个楼层的空

调和能资源消耗系统。
        节约用水。水资源缺乏和水体污染是我国的环境问题，节约用水也是宾馆

酒店环境管理的一个重要内容，除交纳高额的水费和附加排污费外，使用的热水直

接消耗大量的锅炉燃料。因此，通过建立环境管理体系，分析识别物业公司活动中

不必要的用水环节，开展节水活动，可以取得一定成效。例如；安装二级水表，对

各部门的用水量进行统计，鼓励开展节水活动。调整水流速度和水压，当需要时打开水龙头避免浪费水等方法，减少厨房的用水量。减少花园水池的流水量及时间；提供顾客选择更换床单和毛巾的方案；加强定期检查制度，减少设备跑、冒、滴、漏等方法。
        2. 提高企业管理水平和员工的环境意识
                                
       物业ISO14000认证，它运用P-D-C-A的管理模式，对企业进行有效管理。企

业通过实施ISO14000变粗放型管理模式为集约型管理，增强物业公司的整体管理水

平。并全面优化各方面的管理，做到最小环境影响，最低物耗能耗，最低成本，以

及最低环境风险的控制。物业ISO14000认证的过程也是企业对全体员工进行教育的

过程。这个过程要求全员参与，大大提高了员工的环境意识。
        3. 提高物业公司市场竞争力，树立绿色物业公司形象
                                
        环境形象对企业发展战略具有越来越重大的影响。许多具有超前意识的企

业在激烈的市场竞争中打出“环境牌”，积极建立环境管理体系并申请认证，意在

抢占新一轮市场营销的制高点。通过ISO14000认证，提高企业和产品的市场竞争力

，树立优秀企业想象；降低成本及资源消耗，实现节能降耗；污染预防；提高企业

管理水平和员工的环境意识。一个能对环境负责的企业，它的产品和服务一定能对

用户负责，让用户满意。实施ISO14000认证已成为代表企业形象的重要因素，很多

获证企业在广告宣传中以此表示本企业对环境的贡献，从而扩大自己的市场份额。

物业公司推行绿色物业公司活动，建立环境管理体系，减少浪费，提高设备运行效

率实现节能降耗的同时，并没有降低服务质量和室内环境。相反，随着人类环境保

护意识的不断增强，人们将追求文明生活方式，
     
        三、物业ISO14000认证在物业公司实施的具体要求
        1. 策划阶段 - 根据自身的活动特点确定环境方针，建立总体目标，并制

定实现目标的具体措施。
        在实施过程中，物业公司应首先制定环境方针，明确环境管理的指导思想

。收集物业公司活动适用的法律与其他要求，识别并评价物业公司经营活动中的重

要环境因素，明确环境管理重点。物业可以从能资源的使用情况和环境污染

等方面识别环境因素，例如：用电情况、用水情况、设备运行效率、一次性用品的

消耗，厨房的污水排放,噪声排放，锅炉废气排放，垃圾的分类处理等。 

      
        根据重要环境因素和技术经济条件，物业公司确定环境目标和指标要求，

并提出明确的环境管理方案，确定实现目标的职责、方法和时间表。环境目标可以

从污染物达标排放、减少污染、节约能源、降低消耗，提高效率、提高环境保护意

识等方面进行考虑。
        2. 实施阶段 - 为实现总体目标明确职责，制定相关文件化的管理程序和

运行标准对活动的全过程实施有效控制。        
        物业公司在ISO14000的实施过程中首先明确组织各部门职责，任命环境管

理者代表负责体系的建立；对员工实施必要的培训，提高管理人员、工程技术人员

及全体员工的环境保护意识和工作技能；有效地沟通和交流有关环境管理的信息，

注重相关方所关注的环境问题。建立环境管理的体系文件并纳入严格的文件管理，

确保重要岗位能按文件规定执行。对重要环境影响的岗位和设备制定运行控制程序

，并加以日常的设备维护保养，使各类环境因素得到有效控制。识别物业公司活动

中存在的安全隐患和紧急意外情况，采取有效的预防措施和应急响应。
        3. 检查阶段 - 在活动实施过程中，有计划有针对性对相关活动进行监控

，纠正出现偏离目标的现象。        
        物业公司在实施ISO14000过程中建立严格的检查制度，对重大环境影响活

动与设备运行进行监测，对环境绩效和环境目标的完成情况进行监督，及时发现问

题并及时采取纠正与预防措施解决问题，防止再次发生。同时定期进行环境管理体

系的内部审核，从整体上了解环境管理体系的实施情况，判断体系的有效性和对标

准的符合性。建立环境管理活动相应的记录以追溯活动的实施运行状况，对记录进

行良好的管理。
        4. 改进阶段
        物业公司的最高管理者在平时检查的基础上，定期对环境管理体系的适用

性、充分性和有效性进行评审，提出进一步改善意见以达到持续改进之目的。宾馆

酒店可根据策划-实施-检查-纠正改进的管理思路建立ISO14000环境管理体系，通

过标准宣贯培训，作初始环境调查，进行体系策划，环境管理体系文件的编写和发

布，并根据体系文件的要求运行，进行内部审核和管理评审，获得ISO14000认证。