一：物业ISO14000认证内容
　　咨询机构依据选定标准的有关要求，结合企业的实际情况，指导企业建 立健全环境管理体系，

其中包括：
　　1、为企业提供ISO14000 标准基本知识培训、环境管理体系文件编写 培训以及内部环境管理体

系审核员培训；
　　2、指派咨询师对企业的管理运作进行调研，确定环境体系框架，进行总体策划；
　　3、 指导企业编写环境管理手册及体系程序，并进行审改；
　　4、 指导企业完善环境管理体系相关文件，保证体系的协调性和有效性；
　　5、 指导并参加企业进行的内部环境管理体系审核，提出问题和改进建议；
　　6、 对企业的环境管理体系进行符合性审核，提出符合性审核报告；
　　7、 协助企业选择权威的环境管理体系认证机构。
　　二：物业ISO14000认证步骤
　　咨询项目共分四个阶段进行：
　　1、派咨询师到企业了解基本情况，提供基础培训，制定物业ISO14000认证咨询工作计划；
　　2、 制定出管理手册和体系程序文件的编写要点，指导企业编写手册和 程序文件并进行审改；
　　3、 指导企业有效实施环境管理体系文件，指导并参与内部体系审核， 指出问题，提出改进建

议；
　　4、 对企业的环境管理体系进行符合性审核，指导企业申请第三方认证。
　　三：企业必须配合的事项
　　1、企业应按咨询机构要求提供适宜的资源；
　　2、 企业应以提高自身管理运作为出发点对待环境管理体系认证工作；
　　3、 企业各级人员应通力配合咨询机构的咨询活动；
　　4、 在咨询过程中，企业不宜对组织机构和管理模式作重大调整；
　　5、 双方严格执行经充分协商的认证咨询工作计划。
　　物业ISO14000认证体系建立过程：
　　
　　
　　1、 领导决策与准备：EMS的建立与实施需要投入人、财、物等各种资源，因此，必须首先得到

最高管理者（层）的明确承诺和支持。最高管理者应任命环境管理者代表，授权其负责建立和维护体

系，并向其汇报体系情况。组织应组建一支精干的EMS工作组，在管理者代表的领导下，在通过国际

标准、环境知识、环境法律等培训后，即可着手建立体系。
　　2、初始环境评审：初始环境评审是组织明确环境管理现状的手段，其结论是建立EMS的技术基础

和前提条件。管理者代表和工作组应精心策划和实施评审，充分调动发挥各部门的积极性和作用，广

泛收集信息资源，编制评审报告。初始环境评审的内容主要包括：
　　（1）   明确组织应遵守的与环境相关的法律法规标准及其他要求，对组织的环境表现进行评价

，确定改进的需求和可能性；
　　（2）   利用产品生命周期分析的思想明确组织产品、活动和服务中可以控制和可能施加影响的

环境因素，评价出重要环境因素，以作为改进和控制的对象；
　　（3）   收集、分析和评审组织现有与环境相关的管理制度、职责、程序、惯例等信息资源和文

件，与ISO14001标准要求对照，确认有益合理成份，以作为EMS的基础。
　　（4）   对以前的环境条件和市场信息进行分析评审，以避免环境风险，争取竞争优势。
　　3、体系策划与设计：依据评审结论，结合组织战略和实力，组织应进行如下策划活动：
　　（1）       由最高管理者制定和签署环境方针，环境方针应明确承诺遵守法律法规，承诺持续

改进和污染预防，应指明总体环境目标指标的架构；
　　（2）       制定尽可能量化和分层次的环境目标指标，应符合环境方针的承诺，考虑重要环境

因素、法律法规要求、技术和财务自行性及相关方的要求；
　　（3）       制定确保目标指标实现的环境管理方案，明确职责、时限和方法措施；
　　（4）       建立和明确环境管理组织机构和职责权限。
　　4、 EMS文件编制：与质量管理体系相似，EMS遵循如下思路，写出组织要做的，做组织所写的，

记组织已做的。管理者代表应领导和策划EMS文件的编写过程。应充分利用初始环境评审的结论，对

现有体系及其文件进行彻底的清理，取其有用合理成份（包括ISO9000体系中相关文件的采用），将

无用文件予以失效处置。组织可采用ISO10013标准推荐的模式编制EMS文件。EMS文件可分为手册、程

序文件、作业文件、报告记录四个层次。除了满足ISO14001标准要求，EMS应保障文件的适用性、有

效性，可操作性以及文件间及不同活动和职责间的接口关系。通常手册和程序文件由EMS工作组草似

，第三层次的作业文件由相关部门的专业人员编制 。各类文件有必要经过文件使用者的充分评审，

甚至让使用者代表参予编写过程。
　　5、EMS试运行：EMS试运行与正常运行无本质区别，均应按EMS文件去实施，并记录运行结果。所

不同的是，EMS刚建立时需改进的问题相对较多，应通过体系自身运作完。EMS文件一旦编制完成，
　　（1）最高管理者应亲自启动EMS，各层次管理者应策划各部门的EMS运作；
　　（2）对各层次的EMS文件使用者实施分层次的EMS文件培训；
　　（3）对ISO14001EMS实施全面运作；
　　（4）对于急于实施第三方认证的组织，应加强动作力度，以便有充分证据证实实施EMS的成效。
　　6、

 EMS内部审核和管理评审：EMS经过一段时期试运行，管理者代表应组织培训合格的内审员实施内部

审核。内审应按标准要求有计划地、程序化文件化地进行。应审核EMS文件的完整性、一致性、与

ISO14001标准的符合性，审核环境管理活动是否满足EMS文件有关计划安排和标准要求，审核EMS是否

得到正确实施和保护，审核结果应形成文件并报送最高管理者。此后，最高管理者应组织中层管理者

对内审结果、目标指标完成情况、EMS改进的可能性和需要等进行评审，以确保EMS持续适用，充分和

有效。
　　至此，EMS已完成一轮PDCA循环。组织在实施改善的同时，EMS进入了新一轮循环。打算进行认证

的组织此时便可委托认证机构实施第三方认证审核了。
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