物业ISO9000认证主要围绕三个要素来进行，把这三个要素运行到位了，物业公司的管理也就提升到一个台阶。
　　 一、 物业ISO9000认证要素由关键要素、公共要素和运作要素三个部分组成。
　　 1.关键要素 物业质量管理体系的关键要素是管理职责、人员和物质资源以及文件化的质量体系结构

，并且，只有当它们相互配合协调时，才能保证顾客满意。
　　（1） 管理职责
　　 物业组织的管理职责首先是制定使顾客满意的服务质量方针，并确保其传达到每个员工，使他们自觉

实施和保持。
　　 其次，是要确定质量目标，如用适当的质量度量，明确规定顾客的需要（如有效投诉率、消毒绿化达

标率、用户维修合格率等）
　　 第三，是对影响物业服务质量的所有人员明确规定职责和权限，使他们参与，承担义务，并有效地合

作，以实现持续地质量改进。
　　 第四，要由最高管理者对服务质量体系进行正式的、定期的、独立的管理评审，以确定质量体系是否

持续稳定和有效。
　 文件化的质量体系结构 物业组织应策划、建立、实施和保持一个文件化的质量体系结构，以作为实施

其质量方针和目标的手段，并作为控制服务提供过程的重要依据。 一般来说，服务组织的质量体系文件包

括四个层次。
　　 a. 质量手册 它是描述服务组织质量体系的纲领性文件。
　　 b. 管理规范和质量计划 管理规范，即程序文件或服务提供规范，它们对各项质量活动的目的、范围

以及其如何实施、控制和记录等作出规定。 上述质量体系文件是针对某一特定的服务项目，规定专门的质

量措施、资源和活动顺序的文件。
　　 c.服务规范 阐明服务质量要求的文件。
　　 d.质量记录 是为已完成的服务活动或达到的服务结果提供客观证据的文件，可以是书面的，也可以

贮存在任何媒体上。 上述质量体系文件都应注明日期，字迹清晰，通俗易懂，易于识别，有权威性并可实

行有效的控制。 为了验证这些文件实施的有效性，应由与受审核活动或领域无关的内审员进行有计划的内

部制审核。

　　（2）不合格服务的纠正措施物业组织都可能发生不合格服务，但应及时识别和报告，并努力在顾客受

影响之前纠正。首先，应立即采取积极措施满足顾客的需要；其次是对不合格的根本原因进行评价，以确

定采取必要的长期的纠正措施，防止问题的再发生。
　　（3）安全控制为了确保顾客生命及其财产的安全，每个物业企业应在整个服务提供过程中，对安全实

行严格的控制。在物业企业的质量体系要素中，安全应为关键要素。因此应把“安全控制”作为一个要素

。
　　（4）统计方法采用统计方法，可有助于各类质量数据的收集、分析和运用。它对确立顾客需要，控制

服务过程质量，乃至质量考核，都有很重要的作用。因此，应该把统计方法作为物业组织质量体系中的一

个重要的公共要素。