惠州物业ISO9001认证过程中，企业如同高考一样，考试完后万事大吉。考试前严格按文件中所

设定的制度规章都按部就班地执行，对表格记录都认真按要求填写。
　　
　
　　惠州物业ISO9001认证企业体系运行有效性方面做到以下几点：
　　一、与政府部门保持良好的沟通，督促政府行为保障企业资源的有效利用。
　　政府行为是大气候，政府利用相应的政治、法律地位不断根据社会的发展制订出有关的政策、法

律、法规、标准。达到和符合权威部门制定出的标准对企业来说是证明自身实力和水平的有力证据和

最佳途径。以物业管理来讲，达到国优标准数量是反映企业服务质量的关键指标。
　　小环境是指行业行为。行业主管部门的作用是代表企业与政府部门沟通，协助政府部门对企业进

行适当的监管。本人建议政府对行业的监管、对企业的监控应该通过与行业有直接关系的政府部门来

制订相应的条例、规章。这样做才能保证行业和企业在公平、公正的条件下竞争。
　　在物业管理行业中法规、条例所要求的企业义务和对企业考评的办法中涉及到一些与发展商有关

的条款，这对企业来讲象是揠苗助长，不切实际。在“发展商——建筑商——物业管理”供求关系链

中物业管理企业处于末端，更何况现今的供求关系是供不应求。另外，业主委员会在权利和义务的天

平上失衡，在国民素质有待提高的今天，让国民进行所谓的“民主自治”是短视行为。因为一个企业

很可能会被一个“民主”的业委会纠缠不清，更奇特的情况是有的物业公司的债务人竟然是业主委员

会的主要成员之一。
　　
　　二、企业要严格执行体系文件的要求。
　　这是企业能够做到的，也是不容易坚持的。因为人是企业的关键因素，制度的制定、执行、监督

、处罚都由人来实施。本人认为要做到严格执行文件，必须有下列条件保障。
　　1、ISO9001体系文件必须是及时、有效的版本，确保它的先进性和指导性。对文件的更新、换版

是否及时是由相关人员的信息来源、个人素质、企业监督机制决定的。工作手册多数由公司的职能部

门制定，对文件先进性的评议就成为对部门工作的监督，这是个难点。在质量体系中品质部是体系文

件的控制部门，但在实际工作中，办公室、人事部等传统的“强势”部门仍旧是实力部门，其制定的

部分制度较难执行，特别是长期保持。因为在企业中人的管理和对人的管理总是要比“法制”和对事

物的管理困难。正因如此，许多企业干脆有行政制度和质量保证制度并重并行的情况存在。本人认为

应将利于企业发展的非标准要素要求的内容纳入体系文件中。对此不是总经理授权某个部门实施就能

解决的，必须建立一套系统的管理制度，并严格执行才有效。
　　2、质量责任制的建立，建立逐级质量负责制是对文件实行一级监督的体现。这种制度能够建立

链式监督体制，并能够确保体系文件执行中相关信息的及时沟通。事实上部门间的信息传递没有部门

与基层间的传递多，因此对部门执行文件的情况必须有相应的制度规定某个部门进行监督，通过年度

和季度的统计来确定具体的时间效率比，从而评选出谁优谁劣。人是有惰性的，强烈的责任心具备与

否视乎个人素质;责任心的培养需要一个过程，但失去责任心的机会多且过程短，毕竟人是社会人，

不是自然人。环境可以改变你、我、他，所以要责权利划分清楚，任何部门、个人都要有相应的责任

制度来约束。企业每名员工所接触的工作环节不同，执行体系文件中的条款不同，文件的指导性在日

常工作中就会得到验证。因为文件编写人员不可能全是具体操作的操作层。这样在按文件要求的检查

中，就会出现操作层不按规定执行的情况，反映出文件与实际不符的问题。对此，相关部门应主动地

制作某些调查意见表来征询各级意见。在一定时期内，对修改后的文件必须执行，这样既能保证文件

有效性，又能根据各级意见反馈来落实质量责任制。
　　3、合理的奖惩制度可以调动员工的积极性。对奖惩制度的问题简单提一下。制订合理，执行必

须。合理的奖惩制度应是全面的，考虑面尽量大，不应局限于高级管理层。因为对象是全方位的奖惩

制度可以调解制度的某些不合理性，否则就会造成对企业凝聚力的冲击。合情合理的制度，让人信服

的执行才会对企业的发展有利。
　　4、有效的培训制度。针对各行各业的特点和企业的特点都会孕育出不同的培训制度，但核心问

题依旧是成本收益比。社会上出现的“黄金人”、“钻石人”就是对人才耗用培训成本的比喻。为确

保企业正常运作，面对广大基层人员流动的问题，结合物业管理行业特点进行如下分析：
　　
　　5、与重要相关方的沟通。物业管理企业与相关方的沟通分为以下三类(与政府沟通已论)：
　　(一)、企业与发展商的沟通。关键过程在前期意向、合同签定、接管验收阶段。处理协调好前期

工作会给企业减少许多的麻烦。但是对这些环节的控制好像还没有有效的办法，唯一值得安慰的是合

同中时常会有“要求物业公司按ISO9000标准进行管理”。总之，企业与发展商有完善的前期协议和

良好的关系可以减少企业快速扩张期“消化不良”的疼痛。
　　(二)、企业与业主的沟通，建立新型的调查方法。重在加强与业主的联系，在接触中发现问题并

及早解决，防微杜渐，关键是将心态摆正，我为人人。每年进行正式的意见征询，重视任何反馈信息

并做出全面的回访工作。这样才会得到业主的认同，才能与业委会保持良好的关系。
　　(三)、与分承包方的沟通，对其的监控。企业作为全体管理项目的代言人，严格按法规、合同、

公司文件要求对分承包方的工作进行全面的、连续的指导和监控。
　　四、体系“整合”与“简化”的问题。
　　1、体系整合专指对通过ISO9000体系认证以外另获别类体系认证的企业，如ISO14000、SA8000等

。在体系能够为我所知、所用时，说明该种体系有特殊之处。目前来讲，ISO14000与ISO9000体系整

合的可能性较大，这两种较完善和流行的体系确实有许多可以共享合并的条款。如质量方针与环境方

针、组织结构与职责、信息交流、体系文件、文件控制、监测与测量、内审和管理评审。特别是2008

版ISO9000标准的推出更加符合与ISO14000整合的条件，一旦成功，将给企业节约大量的资源。体系

整合的目的也符合简化操作的思想。
　　2、体系简化是指当认证企业对ISO9000运行已经轻车熟路时，各级人员会产生适当减少某些操作

程序的想法。这说明各级人员对体系有了足够的了解，最初编写的体系文件的确有许多让人感到繁琐

的规定，但简化又比较困难。既要覆盖标准条款，考虑实际工作，又不能简化工作流程，只有从缩减

表格数量，增加表格内容含量来入手，或者是采用现代化的技术来达到此目的。
　　五、利用现代化技术、工具使服务性行业的隐性产品尽可能显形化。
　　在知识经济时代来临之际，每个行业、企业或多或少地都会与新技术、新产品联系，这正是实物

经济向虚有经济过渡的前夕。考虑物业管理工作的性质，可以通过新技术实现实物与虚有之间的转化

。如企业与软件公司合作开发一套将行业特色运作与ISO9000相结合的大型软件，这样可将繁琐的初

级、次级等高级别的文件收发工作尽在电脑中显现，实现软件与INTELNET相结合，可简化大量的文件

复印、记录填写等工作。
　　
　　惠州物业ISO9001认证企业能够做到以上五点，就可以提高ISO9001体系运行的有效性，并实现企

业资源利用最大化。