ISO9001：2008质量管理体系吸纳了当今世界上最先进的质量管理理念，为各类组织提供了一套标准的质量管理模式。推行ISO9001：2008质量管理体系以来，经过长时间的运行和不断的改进，取得了较好的效果：主要生产过程得到稳定控制，产品质量水平得到提高，员工的质量意识得到增强，管理理念得到提升。但在体系运行的有效性上还存在不足和需要改进的地方，本文就物业公司的体系运行的情况分别对运行过程中存在的问题和持续保改进有效运行的措施两方面进行了论述。
        1  ISO9001质量管理体系运行过程中存在的问题
        物业公司在质量管理工作中的实践与体会和 ISO9001质量管理体系运行的现状，现对目前 ISO9001体系运行中还存在的问题进行论述。
        1.1 全员质量管理培训不到位 ISO9001标准中明确要求“全员参与”为八项质量管理原则之一。说明实施质量管理体系需要全员参与；需要每一名员工都能自觉地按照体系要求做，做所写的、记所做的，这也是质量管理体系有效运行的保证。不能在培训过程中，只重视开始，不重视过程和结果；只注重内部审核员不注重基层技术骨干和操作人员；只关注标准，不关注程序和作业性文件的培训。在这方面我物业公司存在培训不到位的问题，各个基层部门质量管理人员缺少，底子薄弱。
        1.2 质量管理信息沟通不顺畅 质量管理体系信息沟通就是依据归口业务的范围和体系文件的规定进行信息传递，同时做好相应的记录或证据的获取。物业公司缺少动态的服务质量信息传递的平台，当发现服务质量问题的时候只是管理人员单纯的打电话进行口头传递，没有及时进行信息的记录供以后分析和追究。
        1.3 基层领导作用没有充分发挥 质量管理体系的建立仅有上层领导的重视是远远不够的，需要大批中层领导干部带动全体员工认真学习质量管理体系文件、执行体系标准与规范，才能确保质量管理体系的有效运行。在ISO9001质量管理体系的运行中基层领导的作用没有充分的发挥，表现在不能将质量管理的思想和方法溶入到实际生产管理中，缺乏执行体系质量管理的主动性和创造性。
        1.4 工作奖罚的考核标准不够细化 质量管理体系的考核是促使标准与实践相融合的催化剂。制定细化的考核标准，并根据考核标准进行相应的奖罚，是质量体系运行的有力保证。考核标准不够细化考核结果就难以做到有理、有据、奖罚适度。
        1.5 员工的质量意识需要提高
   物业管理企业，服务质量直接取决于管理者的质量意识，只有全体员工的质量意识提高了，对自己的工作忠于职守，严格按照作业标准认真执行，服务质量才有保证。在对服务质量进行评审时经常会发现许多重复性的问题，很多问题都是人为因素造成的，
         1.6  ISO9001 质量管理体系的持续改进不够
 ISO9001质量管理体系运行的过程是一个PDCA的循环。在计划、实施、检查三个环节下了很大功夫，但在处理环节还不够细化和深入，而处理环节才是最终的收获和目的，也是 ISO9001质量管理体系运行的关键，是 ISO9001质量管理体系螺旋上升的动力和源泉。许多部门对出现的质量问题只实施了现场纠正，而没有采取措施预防问题的再次发生和跟踪验证措施实施的效果。

        2  ISO9001质量管理体系有效运行的措施与建议
        2.1 要继续提高对管理体系的认识和强化全员培训 质量管理体系的有效运行要求领导层和员工从思想上正确认识管理体系的作用。特别是中层领导干部要正确看待传统管理方式和质量管理体系标准的异同，正确处理习惯做法与质量管理体系的要求的矛盾，充分发挥桥梁和纽带作用。全体员工要积极主动地参加培训学习，深入理解质量管理体系的精神，提高对质量管理体系的认识，认真贯彻体系文件、作业规范。在质量意识方面要进行持续不断的教育，使全体职工都能将自己的工作同物业公司的服务质量、成本、效益和广大顾客的利益联系起来，尽职尽责。在工作方法和操作技术方面要加强对各类专项人员的培训，如对内审人员、和岗位管理人员、操作人员等。还要强化专项技术培训，如统计技术。
        2.2 继续强化内部管理审核和加大监督考核的力度 内部审核是克服组织的惰性和促使质量体系有效运行的动力，是质量体系自我约束并通过改进达到自我完善的重要手段。根据物业公司内审实施的情况来看，内审方式在不断的改进，由单一改为分散、滚动的审核方式，对薄弱的和重要的部门和单位增加审核频次，对不同阶段出现的问题点进行重点审核。
        监督考核不单纯是体系上的自我完善机制，更重要的是一种强制管理的措施，也是质量管理体系建立和运行的必要手段。要做好监督与考核，关键是要制定切实可行细化的考核标准。
        2.3 坚持以顾客为关注焦点 是推动体系有效运行和改进的原动力，面对千变万化的市场和顾客就需要坚持运用好顾客满意度测评系统，就需要对其动态管理，使之成为监督服务质量、关注顾客期望的科学管理工具。
        2.4 加强供应商的质量保证能力 
        2.5 增强企业员工的质量意识和提高整体素质 人力资源是发展之本，经营成败的关键是员工整体素质的提高，要坚持不懈地开展教育培训，采取多种形式提高各级人员的质量意识、业务素质、职业道德以及适应本职工作的能力，提高员工结合本职岗位参与质量管理的积极性和创造性。可以通过创建学习型组织、构建网络信息学习平台，使员工能自由分享知识和经验，快速学习所需知识和技能不断适应物业公司的发展需求。
        2.6 坚持 ISO9001体系的持续改进 为进一步提高 ISO9001质量管理体系的符合性、适用性和有效性，从质量管理体系建立之日起，就应在不断的改进中，一是做好内部质量审核，对质量体系做出诊断，对已查出的不合格及时纠正，对潜在的不合格有效预防，才能使质量体系形成自我改善、自我约束、自我改进的机制。二是做好管理评审，及时讨论和解决质量管理体系的重大问题，是保证体系持续改进的重要手段，不仅要解决好评审输入、还要解决好评审输出，这对于管理评审的有效性至关重要。
        从大多企业实施 ISO9001质量管理体系的实践证明，只有准确地理解和正确应用ISO9000标准的管理思想和方法，建立“以顾客为中心、持续改进、追求卓越”的质量管理体系，才能形成有效的运行机制，获得长期的市场竞争优势，赢得顾客的信赖与忠诚。
        3 结束语
        ISO9001质量管理体系的有效运行和持续改进是各认证企业关注的课题，有效运行和持续改进对增强质量意识、开拓管理思路以及在管理程序化、规范化、系统化方面对企业都具有重大的促进作用。ISO9000族标准描述的质量活动并不涵盖企业所需要的所有质量活动，就需要在运行实践中识别物业公司特有的质量活动及其过程控制方法，不断改进和不断创新，确保物业公司 ISO9001体系的适宜性和有效性，保持对市场变化的快速反应。